【热门考点】军队文职2022年基础知识法律房数卖剖析：不动产物权变动规则

不动产物权的变动规则是民法典的重要知识点，也是考试的重难点之一，在考试中经常以案例的方式考察，特别是置于一房数卖中进行考察，难度升级。

典型案例为：甲将自己名下的房屋以100万的价格于2021年3月1日卖与乙，双方签订了A房屋买卖合同，2021年4月3日房价上涨，甲又将自己的该房屋以120万的价格卖与丙，双方签订了B房屋买卖合同，丙付清全款并于2021年4月15日入住该房屋，4月20日甲又将该房屋以125万的价格卖给了丁，双方签订了C房屋买卖合同，且甲丁4月21日在不动产登记中心办理了过户手续。

如何处理此类案例中产生的法律问题，需要从不动产物权变动的规则、债权行为与物权行为的区分这两个角度进行把握。

不动产物权变动的规则

根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

据此可以得出，不动产物权的变动公式为：有效合同+处分权+登记。即如果在变更不动产物权时，当事人之间签订的有效的合同且不属于无权处分并不能直接发生物权变动的法律效果，需要去进行登记后方能发生物权变动的法律效果。

在上述典型案例中甲乙的房屋买卖合同虽然成立在先，丙虽然已经付清全款并入住，但都不符合不动产物权变动的规则，因此均不能获得房屋的所有权，甲丁之间签订了房屋买卖合同，且办理了登记过户手续，符合了不动产物权变动的规则，因此丁享有该房屋的所有权。