不动产物权的变动规则是民法典的重要知识点，也是考试的重难点之一，在考试中经常以案例的方式考察，特别是置于一房数卖中进行考察，难度升级。
典型案例为：甲将自己名下的房屋以100万的价格于2021年3月1日卖与乙，双方签订了A房屋买卖合同，2021年4月3日房价上涨，甲又将自己的该房屋以120万的价格卖与丙，双方签订了B房屋买卖合同，丙付清全款并于2021年4月15日入住该房屋，4月20日甲又将该房屋以125万的价格卖给了丁，双方签订了C房屋买卖合同，且甲丁4月21日在不动产登记中心办理了过户手续。
如何处理此类案例中产生的法律问题，需要从不动产物权变动的规则、债权行为与物权行为的区分这两个角度进行把握。
01
不动产物权变动的规则
根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
据此可以得出，不动产物权的变动公式为：有效合同+处分权+登记。即如果在变更不动产物权时，当事人之间签订的有效的合同且不属于无权处分并不能直接发生物权变动的法律效果，需要去进行登记后方能发生物权变动的法律效果。
在上述典型案例中甲乙的房屋买卖合同虽然成立在先，丙虽然已经付清全款并入住，但都不符合不动产物权变动的规则，因此均不能获得房屋的所有权，甲丁之间签订了房屋买卖合同，且办理了登记过户手续，符合了不动产物权变动的规则，因此丁享有该房屋的所有权。
02
债权行为与物权行为的区分规则
1.债权行为：指的是以放生债权、债务为内容的法律行为，也称为负担行为。比如合同、捐助行为等。其中最重要的是合同。
2.物权行为：指直接是某种权利发生、变更或者消灭的法律行为。主要包括物权行为，比如，所有权的移转。
根据《民法典》第二百一十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
结合不动产物权变动的规则可知，在典型案例中房屋的所有权由丁享有。丁虽为最后买房之人，但因为完成了登记，后来者居上，享有房屋的所有权。那甲乙之间的A合同、甲丙之间的B合同是否有效呢?答案是有效。因为根据民法典的规定，合同于合同成立时就生效了，虽然我们没有办理物权的登记，但是并不影响合同的效力，这就是我们说的债权行为与物权行为的区分规则，即在处理一房数卖这种案例题时，合同只要符合我们学习的民事法律行为的生效要件即为有效，登记与否只会影响到物权的变动是否发生，不会影响合同的效力。
03
牛刀小试
【试题演练】(单选)甲将自己名下的房屋以100万的价格于2021年3月1日卖与乙，双方签订了A房屋买卖合同，2021年4月3日房价上涨，甲又将自己的该房屋以120万的价格卖与丙，双方签订了B房屋买卖合同，丙付清全款并于2021年4月15日入住该房屋，4月20日甲又将该房屋以125万的价格卖给了丁，双方签订了C房屋买卖合同，且甲丁4月21日在不动产登记中心办理了过户手续。
下列说法正确的是( )。
A.该房屋的所有权归乙，因为乙签订合同在先
B.该房屋的所有权归丙，因为丙已经付清全款且入住
C.该房屋的所有权归丁，因为甲丁办理了登记手续
D.甲乙之间的A合同、甲丙之间的B合同无效
【答案】C。解析：题目中考察的是不动产物权变动规则以及债权行为与物权行为的区分规则，甲丁之间符合有效合同+处分权+登记的不动产物权变动规则，因此丁享有该房屋的所有权，但物权变动未发生不影响买卖合同的效力，A合同和B合同均有效，乙丙可以根据合同要求甲承担违约责任。故本题答案为C。
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