【热门考点】军队文职2022年基础知识法律房数卖剖析：债权行为与物权行为的区分规则

不动产物权的变动规则是民法典的重要知识点，也是考试的重难点之一，在考试中经常以案例的方式考察，特别是置于一房数卖中进行考察，难度升级。

典型案例为：甲将自己名下的房屋以100万的价格于2021年3月1日卖与乙，双方签订了A房屋买卖合同，2021年4月3日房价上涨，甲又将自己的该房屋以120万的价格卖与丙，双方签订了B房屋买卖合同，丙付清全款并于2021年4月15日入住该房屋，4月20日甲又将该房屋以125万的价格卖给了丁，双方签订了C房屋买卖合同，且甲丁4月21日在不动产登记中心办理了过户手续。

如何处理此类案例中产生的法律问题，需要从不动产物权变动的规则、债权行为与物权行为的区分这两个角度进行把握。

债权行为与物权行为的区分规则

1.债权行为：指的是以放生债权、债务为内容的法律行为，也称为负担行为。比如合同、捐助行为等。其中最重要的是合同。

2.物权行为：指直接是某种权利发生、变更或者消灭的法律行为。主要包括物权行为，比如，所有权的移转。

根据《民法典》第二百一十五条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

结合不动产物权变动的规则可知，在典型案例中房屋的所有权由丁享有。丁虽为最后买房之人，但因为完成了登记，后来者居上，享有房屋的所有权。那甲乙之间的A合同、甲丙之间的B合同是否有效呢?答案是有效。因为根据民法典的规定，合同于合同成立时就生效了，虽然我们没有办理物权的登记，但是并不影响合同的效力，这就是我们说的债权行为与物权行为的区分规则，即在处理一房数卖这种案例题时，合同只要符合我们学习的民事法律行为的生效要件即为有效，登记与否只会影响到物权的变动是否发生，不会影响合同的效力。